고인 명의 부동산 처분 불가 — 상속등기 안 하면 팔 수도 없습니다

부동산 거래는 등기부에 기재된 소유자만 할 수 있습니다. 부동산등기법에 따라 소유권 이전, 저당권 설정, 매매 등 모든 처분 행위는 등기부상 소유자가 해야 합니다.

"상속은 사망으로 인하여 개시된다" — 민법 제997조

고인이 사망하면 상속이 개시됩니다. 민법 제997조에 따라 상속은 사망으로 개시됩니다. 하지만 등기부에는 여전히 고인 이름이 적혀 있습니다. 법적으로 상속인이 소유권을 취득했지만, 등기부에 반영되지 않은 상태입니다. 이 상태에서 부동산을 팔려고 하면 매수인이 소유권 이전등기를 받을 수 없습니다. 은행에 담보로 제공하려 해도 등기부상 소유자가 사망한 사람이므로 거래가 성립되지 않습니다. 상속등기를 먼저 해서, 상속인 명의로 등기부를 바꿔야 합니다.

상속등기는 고인 명의의 부동산을 상속인 명의로 소유권 이전하는 등기입니다. 부동산등기법에 근거합니다. 상속인이 한 명이면 그 상속인 명의로 등기합니다. 상속인이 여러 명이면 법정상속분에 따라 공동 명의로 등기하거나, 상속인들이 협의해서 특정 상속인 명의로 등기할 수 있습니다. 협의에 의한 등기를 협의분할에 의한 상속등기라고 합니다.

민법 제1000조에 따라 상속 순위는 직계비속(자녀) → 직계존속(부모) → 형제자매 → 4촌 이내 방계혈족입니다. 배우자는 직계비속 또는 직계존속과 같은 순위로 공동상속합니다.

🌿 단계별 절차 정리 확인하기

상속등기에 필요한 서류를 정리하면 이렇습니다.

가족관계증명서와 기본증명서는 인터넷(efamily.scourt.go.kr)에서 무료로 발급받을 수 있습니다. 무인발급기는 500원, 주민센터 방문은 1,000원입니다.

상속등기는 부동산 소재지 관할 등기소에 신청합니다.

상속등기에 법적 기한이 있습니다. 부동산등기 특별조치법에 따라 상속이 개시된 날부터 일정 기간 내에 등기하지 않으면 과태료가 부과될 수 있습니다. 기한과 과태료 금액은 시점에 따라 다르므로, 가능한 빨리 진행하는 게 좋습니다. 상속등기를 하지 않은 채 시간이 지나면 서류 준비가 더 복잡해집니다. 상속인 중 누군가가 사망하면 그 상속인의 상속인까지 관여해야 합니다. 세대가 넘어갈수록 필요한 인감증명서, 협의서 서명이 기하급수적으로 늘어납니다.

🌿 3분 무료 자가진단 해보기

고인 명의 부동산이 있다면, 상속등기를 미루지 마세요. 미룰수록 서류가 복잡해지고, 관련 상속인이 늘어나고, 비용도 올라갑니다. 지금 해야 할 것은 안심상속 결과를 확인하고, 상속 방법을 결정하고, 등기소에 상속등기를 신청하는 것입니다. 하나씩 하면 됩니다.

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